Michael Matusik预测未来5年澳洲房产价格
澳洲的利率一直在上调。在对房地产市场进行了大约 30 年的分析之后，发现不断变化的利率会影响价格上涨或下跌的速度，而不是价格上涨或下跌的幅度。
在看房价可能稳定在哪里时，最好以家庭收入为基准。下面的表格显示了澳大利亚和八个首府城市潜在的可持续独立屋价格。
表格显示，独立屋的价基于每个城市的家庭收入中位数的六 (6) 倍。重要的是，6x 变量并非基于所有家庭，而是基于截至 2022 年初有抵押贷款的家庭。有人可能会争辩说，家庭收入的 3 到 4 倍是一种更好的“负担得起”或“可持续”的房价衡量标准。但这曾经适用于遥远的从前，在世界平坦的时候，工作稳定，永不失业，可以从当地银行经理那里搞到住房贷款，利率是两位数。
今天的世界大大不同了。想想贷款经纪人、松散的会计、父母的银行、低抵押贷款利率和各种临时工作，而不是成为工薪阶层等。
因此，根据家庭收入的 6 倍计算，澳大利亚的房价看起来大约有 11% 被炒得过头了。有些地区比其他地区更糟糕——比如悉尼、墨尔本、霍巴特和堪培拉。而其他一些城市似乎接近“公允价值”，如布里斯班和阿德莱德。达尔文和珀斯看起来不太好。这并不是说珀斯会繁荣，也不是说悉尼房价一定会大幅下跌。
大多居住在独立屋中 #
我们所要做的就是提供一些关于住房价值在中期可能会稳定在哪里的逻辑。下面的图表显示了我们预测的在未来五年左右澳洲房产市场会发生的事情，以及这种变化在中长期内的样子。
大多数房主都是夫妻或独居，这不足为奇，因为他们通常是年长的澳大利亚人。许多完全拥有自己房屋的人住在独立式住宅house中，大多数人支付的住房费用不到家庭总收入的 25%。
表中显示，许多有抵押贷款的澳大利亚家庭都有受抚养的孩子。他们也是中年人，大多居住在独立屋中，只有 17% 的人支付平均超过总工资 30% 的住房成本。
租房情况像混合烧烤 #
相比之下，就家庭类型而言，澳大利亚的租房者更像是一个“混合烧烤”，私人长期租户倾向于比业主或抵押人更年轻的人口。如今，越来越多的租房者住在附属的房子里如奶奶房，而不是独立的房子里。 超过三分之一的租户住在公寓里。
值得注意的是，接近三分之一 (31%) 的租房者用超过三分之一的工资支付房租。尽管过去五年一直如此，但随着移民回归导致空置率收紧以及新建筑开工收紧，情况可能会变得更糟。近年来越来越多的租户从家人和朋友那里“租房”。随着租金的上涨，更多的租户将被迫要么回父母家，要么与其他租户合租，要么接受新的租金。
缺乏对新出租房屋的投资是可用出租空间下降的主要驱动力，同时许多投资者决定将其住宅空置。虽然一些房东选择通过 Airbnb 在短期租赁市场上市，但大多数人选择资本增长而不是租金收益，在某些地方，投资者被州/领地政府支持租户的 Covid 相关规定和备忘录推迟。
总之，真正面临住房负担能力问题的还是租房者。工党政策建议之一是“Help to buy”计划，该计划应帮助租房者进入住房市场，政府提供 40% 的首付来帮助购房者。 首批已分配一万次启动。 这是增加可用“公共”住房数量的一种方法。
