疫情期间，超过50万人离开澳大利亚，尽管如此，出租房空置数量仍创历史新低，因为很多物业已被出售并退出租赁市场。
78岁的老人Silva维罗妮卡席尔瓦被赶出她租了十年的房子。”这太难了。我在很多夜里都在哭着睡觉……这完全是由于压力，”这位曾祖母说。
担任酒店管家 40 年的 Silva 老人说，在一项为房东提供经济适用房补贴的计划到期之际，她的六个邻居也被赶出他们在黄金海岸的房屋。“我会想念我周围的所有这些邻居，”她感叹道。“他们都在人生的某个阶段触动了我的生活，并让生活变得更好。现在我不得不去再建立一次这样的经历。在 78 岁时……我不能。”
“我最终会把自己锁在那所房子里，不出来。这就是发生在我身上的事情。”表面上看，澳洲的租房危机说不通。
在疫情期间，超过 500,000 人离开了该国，关闭的国界阻止了移民和旅游，这应该可以释放住房并压低全国各地的租金。但酝酿了几十年，租房危机真的来了。
空置率创历史新低，租金飙升 #
Silva席尔瓦女士正处于日益严重的灾难的最严重的一端。空置出租物业的比率创历史新低。 像席尔瓦这样的养老金领取者可以负担得起的住房比例更小。
在找到新住所后，使用电动轮椅的席尔瓦女士将搬到离家人 60 公里的地方，每周从固定支出中多支付 70 澳元。当被问及她将削减哪些预算来完成这项支出时，答案很直截了当：“食物。”随着租金危机的袭来，维罗妮卡知道她必须削减什么？食物！
房地产公司 REA Group 使用其广受欢迎的 realestate.com.au 网站来挖掘有关租赁市场的信息。其季度的 PropTrack 租金报告发现，每周租金价格飙升，在截至 3 月的一年中上涨了 4.7%，这是自 2015 年之前记录的最强劲的年租金增长率。那是因为库存不足。 2022 年 3 月可供出租的房产总数是自 2003 年 8 月以来的最低水平，到 2022 年 3 月下降了 4%，比去年同期下降了 24%。3 月份，可供出租的总房源少于 130,000 个。 这比十年平均值（约 170,000 人）低 24.9%。
租用的房屋越来越少 #
“基本上，自 2014 年开始允许银行向投资者收取更高的利率以来，我们已经看到很多投资者离开了市场，”经济研究执行经理、报告作者卡梅伦·库舍 (Cameron Kusher) 说。
“当疫情来袭时，投资者的抛售就被推高了。”随着国际边界的重新开放和移民返回我们的海岸，库舍先生预计租赁市场将进一步收紧，其中悉尼和墨尔本的租金涨幅最大。
首府城市是澳大利亚最大的租赁市场，也是在疫情初期租金短暂下跌的市场，主要集中在这些城市的几个中心地区。“许多前房东出售他们的投资物业，加剧了供应不足，”库舍先生解释说。“由于大部分库存已被自住业主购买，这减少了租赁市场的整体库存供应。”
PropTrack 使用自己的 Realestate.com.au 数据估计，目前约有 20% 的交易涉及房东出售其房产，而新投资者仅占约 8%。这意味着目前出售的房产中约有 12% 正在从出租库存转为自住。 PropTrack 表示，如果保持这一趋势，每年将大约有 50,000 套。
“当然，这些转变会降低租金需求，”PropTrack 经济学家 Paul Ryan 说，“但往往是更富有的租房者才能够拥有所有权。”这将意味着较富裕的家庭购买了以前由低收入人群租用的房屋。
二套房兴起 #
尽管首次购房者人数确实增加了，但自住业主购买房产并没有减轻租赁市场的压力。 Kusher 先生提出了几个原因。“很多人卖掉了他们的投资房产，因为他们想把他们的自住房产升级为更大、更优质、更好的位置，”疫情也导致人们在沿海和偏远地区购买“第二套住房”，因为人们被关在城市里寻找避难所。
此外，封锁使通常会在餐馆、海外旅行和昂贵服装等非必需品上花费大量资金的人们强制储蓄，从而可以购买度假屋。随着边境关闭，许多房东从短期住宿网站如airbnb上撤下房产并长期出租。随着边界的开放，一些地区出现大量出租物业转回短期住宿的现象。
“但另一个重要因素是租金需求从通常非常强劲的地方，如首府城市悉尼和墨尔本的市中心地区，转移到了许多区域市场，”他说。“无需大幅增加租金就能显著减少乡村地区的出租供应。”
尽管迁移到区域和沿海地区的人数大幅增加，但住房紧缩的一个重要因素是更多的人选择留下来。在家灵活办公的形式和在线服务的爆炸式增长意味着，通常会离开大城市到郊区工作和学习的人最终选择留在原地。随着被封锁的城市居民不断搬进来，郊区的租金飙升。
凯特科尔文为“每个人的家”（Everybody’s Home）活动的代言人，为人们争取更多的经济适用房。她说：“疫情暴露出实际并没有足够多的低租金房源”。 凯特科尔文说：“很多人从城市搬到了偏远地区。他们可以在家工作。他们享受偏远地区的生活方式，但他们确实推高了租金和房价。
“因此，区域住房市场刚刚完全陷入困境，其后果是，特别是收入较低的人，发现无法找到他们负担得起的租房地点。”
飙升的租金 #
Anglicare Australia 的年度租金负担能力报告调查了 45,992 份租赁房源，并寻找成本不到人们收入三分之一的房源。 任何需要付更高租金的人都被认为处于“住房压力”之中。
在全澳720处出租物业中，对于赚取全职最低工资的人来说，只有 2%的群体是负担得起的。 领取养老金的人负担得起的出租物业不到 1%（312 处房产），领取残疾补助金的人只能负担得起 51 处出租屋。
Anglicare Australia 执行董事 Kasy Chambers 在发布该报告时表示，城市、城镇和偏远地区的租金正在飙升。Kasy Chambers 表示，低收入人群“没有机会”。“我们一直听说澳洲这次选举是关于生活成本的，但住房是澳大利亚人面临的最大成本，”
“低收入的人没有机会。澳大利亚的住房危机已经达到了白热化的程度。全澳没有任何地方幸免于难。”该领域的其他人强调了紧迫性。
澳大利亚社会服务委员会首席执行官卡桑德拉·戈尔迪 (Cassandra Goldie) 称，这种情况对低收入人群来说是“租金上涨和收入停滞的钳制运动”。从功能上讲，私人租赁市场的空置率为零，National Shelter 首席执行官 Emma Greenhalgh 称之为“国家住房紧急情况”。
供不应求 #
澳大利亚房地产委员会首席执行官肯·莫里森对这种情况感到遗憾，他描述了一个简单的经济口头禅：供求关系。他说：“我们实际上没有住房供应，包括我们在疫情中需要的租赁产品。”
一项为期七个月的议会调查最近研究了如何改善全国的住房供应和负担能力。自由党议员、主席杰森·法林克西（Jason Falinksi）表示，这份报告充满了实用的方法，包括“切断压迫性监管、头脑糊涂的中央计划、过分的国家监管以及通过无数税收和旨在筹集资金而不是提高生活水平的收费”。该委员会的其他成员对发布的报告进行了抨击，称其对问题和解决方案有“先入为主的看法”，并且尽管州政府在规划和发展决策中发挥了关键作用，但没有让州政府参与其中。
负担不起的住房 #
导致经济适用房缺乏的因素有很多。这些问题跨越联邦、州和地方政府之间的司法管辖区，可能使房地产投资者、抵押贷款人和租房者的经济利益相互冲突。还有复杂的相互作用。
澳洲历史上创纪录的低利率让人们可以借更多的钱，从而推高房价。 同时，它们也促成了储蓄利率的降低，促使一些人以投资者的身份进入房地产市场，产生了出租物业。
没有任何一级政府可以解决所有问题。 但根据科尔文女士的说法，忽视这个问题也无济于事。“这是支撑我们生活的关键问题，”她说。
“我们都住在一个房子里。家对于我们去工作、养家糊口的能力至关重要，它是家庭生活的基础，真的，它是生活成本的最大贡献者。”
无家可归的老人Silva维罗妮卡并不孤单，维罗妮卡席尔瓦说，就在她所在的街区，她的六个邻居正在被驱逐，因为国家租金负担能力计划 (NRAS) 不再适用于他们的房屋。 而在郊区，这个数字要高得多。
Willow Vale 是 Silva 女士过去十年的住所，今年将失去 22 套由该计划支持的房屋。 明年还有四套多到期。
NRAS计划于 2008 年启动，旨在通过提供长达 10 年的年度付款来增加新的和负担得起的出租住宅的供应量，以弥合人们可以负担的价格与房产在公开市场上可以获得的价格之间的差距。该计划向房东支付费用以提供负担得起的租金，至少比市场价格低 20%。 但对许多人来说，支持的十年已经结束。
全国经济适用房供应商协会（NRAS 供应商的最高机构）的数据显示，未来两年全国将失去 22,160 处 NRAS 房产，其中 8,038 处在昆士兰。对于席尔瓦女士来说，这意味着远离她的家庭，包括 16 个孙子和 13 个曾孙。
“我无法描述我的感受。这是毁灭性的。令人沮丧，”她说。“这就像回到封锁状态。这就是我要回到封锁状态的感觉。”
