为什么公寓要说养呢？众所周知，澳洲公寓的strata费非常高，而且逐年增加。下面用一个真实案例，详细计算一下，在悉尼贷款购买一套公寓的养房成本和现金流情况。案例是来自Macquarie park的2房2卫1车位，合同价为87.5万澳元的公寓。
支出费用 #
养公寓的固定支出包括按揭月供贷款、council rates、water rates、strata levies、land tax。
固定支出是说不论这套房子是自住/投资/甚至空置，只要还在持有这套房产，就必须缴纳的费用。也有一些非必须开销，比如租赁中介管理费、房屋保险等。关于非必须支出，根据每个人的需求不同而因人而异。
1. 按揭月供款: $2863/mth (2863*12=$34356/yr)
按照此案例贷款额为80%，贷款利率为2.69%，每月等额本息同还的情况下，此项支出根据每个人贷款情况不同而不同。
2. council rates: $322/qtr ($1294.03/yr)
此案例中公寓属于Ryde council，不同的council收取的council rates也是不同的。
3. water rates: $151/ qtr ($604/yr)
4. strata levies: $1600/ qtr($6400/yr)
物业费这一项的支出，和公共设施的多少、楼龄相关，从$600-3000都有，每年还会调整，只多不少。所以为了减少持有成本，大家购房前要注意这一支出。
5. land tax
自住房是不需要交land tax的。只有投资房需要交。具体计算方法是名下所有房产的地价估值（注意只是地价而不是房价）超过$822000的部分，收取$100+超额部分的1.6%。
6. land tax surcharge
针对海外买家，征收标准为地价估值2%每年。如果是PR，但每年离开澳大利亚累计超200天，也需要交这项费用。
收入部分 #
公寓的收入部分就是租金收入了。此案例中的两房公寓租金为每周$600，并且2021全年无空租期。
租金收入: $1300/ 2wk (600*52=$31200/yr)
养房成本=总收入-总支出
就是买家持有这套房产时，每年需要多少钱来养房。
31200-(34356+1294.03+604+6400)=-11454.03
也就是说在买家每年需要支出$11454.03来持有这套房产，约为人民币5.3万。抛开租金收入和贷款差额，每年持有一套公寓的固定成本为$8298.03，约为3.9万人民币。
对比北上广深普通两居楼房，每平米物业费仅为2、3块人民币，一年的维护费用只需小几千人民币，而且不用房东出中介费，国内出租一般是收租房者一个月房租作为中介费，是不是天壤之别。
如果是买家自住，没有租金收入，贷款加上固定支出每年为$42654。
