很多人手上有点闲钱，想降低每月还款利息，但一直搞不清Offset Accounts(对冲账号)和Redraw Facilities(重提功能)的区别？这里总结了两个账号的详细对比。
关于offset对冲账号 #
什么是对冲账号 #
Offset对冲账户可让您减少标准可变利率或投资住房贷款的利息，同时还可以让您在需要时可随时使用您的资金。它就像一个交易账户，您可以随时存入和取出资金，但它与您的房屋贷款相关联。您存在对冲账户中的钱可以帮助减少您为贷款支付的整体利息。
对冲账号是如何工作的 #
贷款利息是根据您的房屋贷款余额减去账号中余额计算的。例如，如果您的对冲账户中有 300,000澳币的贷款金额和 50,000澳币的余额，您只需支付贷款余额中 250,000澳币的利息。您抵消的余额越高，您的住房贷款节省的就越多，因为利息将根据较低的整体贷款余额计算。
比如，客户有60万贷款，Offset账号有5万，贷款利率是3.00%。
那么只需要支付：(600k-50k)*3.00% 的利息，而不是 $600k * 3.00%。
有人认为，如果有多余的钱，为何不存在银行定期挣利息，而是放在 Offset对冲帐号中呢？Offset 又没有利息。事实上，虽然 Offset account 没有利息，但它所抵消的是贷款利息，也就是相当于你存在那里获取 4.00% 的利息，这远远高于银行的存款利息。
如何使用对冲账号 #
如果银行允许开设多个对冲账户，您可以选择将一个账户分配给您的贷款账单，另一个分配给您的日常支出账号。一些银行对冲销账户收取费用，或者对可以开设的账户数量有限制，因此在开设账户之前请务必查看具体条款和条件。
关于Redraw重提功能 #
Redraw再提款功能与对冲账户不同，也可以帮助节省住房贷款。Redraw 功能是银行允许客户将还入自己房贷中的钱再次从银行有条件的借贷出来。通常是银行在贷款文件中计算所需偿还金额以外客户额外还进房贷中的资金。但是，可重新提取的金额将减少，因此在您约定的贷款期限结束时，您的贷款余额和可重新提取的金额都将为零。对于Commonwealth银行住房贷款，可用再提款将在每月还款日进行调整。
比如，按贷款合同，客户需每月还款是$2,000，客户因为收入增加每月偿还 $3,000。由于年底拿到公司的Bonus(奖金)，客户又额外向房贷帐户中多付了 $10,000。
原本一年内应还 $2,000* 12= $24,000，实际情况客户所还金额为：$3,000 * 12= $36,000 + $10,000 ，也就是一共还了 $46,000。那么$46,000-$24,000= $22,000 ，在银行的贷款合同条件允许情况下，通过 Redraw 功能可将这额外的 $22,000 从银行再借出来。
Offset或Redraw哪个更好？ #
账号功能对比 #
| Offset对冲账户 | Redraw重提功能 |
|---|---|
| 运作方式与日常储蓄交易账户类似。 | 不是一个帐户，而是符合条件的住房贷款的一项附加功能。虽然它确实可以让您在调整后获得额外的住房贷款还款，但它没有offset账户灵活 . |
| 可以使用银行卡进行付款和转账，随时提现。 | Redraw功能只是贷款账号附带的一个功能，多还的钱可以再次取出来用，但Redraw有些限制，使用起来不如offset那么灵活，例如：每次提现不是实时的，每次提现需要收取手续费，有的银行会要求每次提现不低于500澳币等。 |
| 和贷款账户关联，可对冲还款利息，但是不影响贷款额度。 | Redraw功能相当于提前还贷，贷款额度会降低，例如你贷款50万，在贷款账号放满50万去抵消利息，过一个月发现50万的贷款不见了，同时50万的available fund也不见了，因为银行一旦发现你的贷款不欠钱了就会自动关闭贷款账号同时吞掉你的钱，所以如果需要用钱，请不要放满，以免被关闭贷款账号。 |
| offset一般有年费，一般只有浮动利率可以对冲。 | Redraw一般无年费，只有浮动利率产品有这个功能，虽然少数银行的部分固定利率产品也有，但是有一定限制。 |
关于对冲利息对比 #
Offset和Redraw在对冲利息方面的效果是一样的。
如果只还利息，贷款50万，对冲账号里放50万，那每个月就0还款。
如下图例展示了Offset对冲账户对于本息同还和只还利息两种情况下不同的还款金额。
关于抵税的对比 #
Redraw里面的钱一旦被重新提取出来，就需要根据提现的用途来确定是否可以继续将这部分贷款利息用于负扣税（Negative Gearing）。如果提现出来的钱是用来个人消费或者购买自住房，则无法做负扣税用途。如果提现出来的钱是用于投资，如购买股票、投资房，则可以继续作为负扣税来使用。在投资房负扣税方面，房贷实际产生的费用可以用于负扣税，和选择Redraw或Offset对冲利息没有关系，也就是说，每月还贷多少钱，就有多少钱可以用来做负扣税。具体问题可咨询您的专业会计师。
