澳洲房产市场最赚钱的模式，实际就是长期坚定持有house。
疫情过去两年里，澳洲人见证了历史性的房产市场暴涨，随着澳洲进入利率上升周期，整个澳大利亚的房产市场开始降温，澳洲房产还值得投资吗？什么样的房产最赚钱？下面一起看下CoreLogic公司在早些时候发布的季度损益报告（Pain and Gain）分析。
CoreLogic 最新的pain and gain报告显示，澳大利亚的房地产弹性在 2021 年 9 月这个季度继续保持着统治地位。这个季度，澳大利亚各地的盈利转售率上升至 92.4%，比 6 月季度上升 50 个基点。截至 9 月的三个月中，盈利水平达到了十多年来的最高水平。
CoreLogic 的研究主管 Eliza Owen 表示，鉴于本季度悉尼、墨尔本和首都领地的封锁，这是另一个显著的结果。“尽管新冠疫情导致交易活动中断，但盈利销售率的增长反映了澳大利亚住宅市场的强劲资本增长。截至 9 月的三个月是澳大利亚的盈利销售率连续第五个季度增长。”
该报告分析了该期间约 99,000 宗住宅转售交易，低于 6 月季度的 106,000 宗转售交易，欧文女士表示，这是社会距离限制的结果，尤其是无法对墨尔本各地的房产进行实地检查，从而影响了交易活动。
全澳洲全国名义收益中位数为 270,000 元，转售利润总额为 273 亿元，而损失中位数为 -37,000 元，或总计 -3.68 亿元。欧文女士说，整个季度的损益总值都下降了，但总亏损的下降速度更快。
与持有期成正比的利润 #
值得注意的是，持有房产不仅能抵御通胀，还能带来的巨大的财富收益，而且与亏损销售交易相比，盈利销售交易中业主持有房产周期的中位数较高。在2021 第三季度转售的典型持有期为 8.8 年，第四季度出售房产的业主中，实现获利交易的业主的持有年限中位数为7.7年，而亏本交易的业主，其平均持有年限仅4.4年。
随着市场在未来几年达到顶峰，这可能会刺激更多的转售，可能会看到平均持有期的变化更高，因为更多的业主希望兑现他们的长期收益。
持有超过 30 年的房产中位收益最高，略高于 745,000 元。然而，每年最高的名义收益是由持有财产两年或更短时间的人实现的。持有不到两年的房产转售收益中位数为 120,000 元。
整个澳大利亚都呈现了这个趋势：房产的盈利能力或资本收益，离不开业主坚定的长期持有！
偏远地区住宅增长势头加快 #
澳大利亚偏远地区的转售利润率较高，本季度为 93.1%，但合并后的首府城市的销售盈利率也相当高，为 91.1%。
欧文女士说：“两个大区域的盈利能力在本季度都有所增加，但澳大利亚偏远地区的盈利销售率增长更快，而且随着偏远地区住宅增长势头加快，这种趋势可能会持续下去。年底。
“反映在 Covid 期间迄今为止看到的价值飙升最多的地方，海变化和树木变化属性被证明是本季度最赚钱的。在澳大利亚分析的所有 SA4 市场（其中接近 90 个）中，盈利销售的最高部分是Bendigo本迪戈，为 99.8%。紧随其后的是Hume休谟 (99.5%)、阳光海岸和Ballarat巴拉瑞特 (99.3%)。
“由于疫情期间远程工作的普遍性、各地区的相对负担能力以及在劳动力市场混乱中做出退休决定的潜力，导致迁移至到 2021 年，澳大利亚偏远地区，”欧文女士说。
资源型市场的亏损销售水平普遍较高，但呈现出最快的改善迹象。在所分析的六个主要资源市场中，亏损销售的总发生率从 2021 年 6 月当季的 32.5% 下降到截至 9 月的三个月中的 29.2%。
“除了低利率扩大了可用的住房信贷，经济产出的增加导致商品价格和矿业投资活动急剧上升，这支持了就业和住房需求。
“与疫情相关的因素在一年中加剧了资源型市场对住房的需求。这些因素包括对州际旅行的限制，在某些情况下，这将“先进先出”的工作安排转变为居民劳动力，以及通过大流行增加了区域市场的需求，这可能吸引了不在资源部门的居民。”
House高于Unit #
house转售的名义收益（95.0%）继续高于公寓（86.5%）。然而，欧文女士表示，独立屋和单元房盈利能力之间的差距正在缩小。由于负担能力限制限制了独立屋市场的增长，并逐渐将需求转向更高密度的住房选择。
盈利前景
随着 2021 年 12 月季度全国住宅价值的进一步增长，盈利销售的部分预计将在未来几个季度继续上升。然而，欧文女士警告说：“未来几个月房地产市场的表现将面临越来越多的不利因素，包括广告库存供应增加、利率正常化、负担能力限制以及可能收紧贷款限制。澳大利亚房地产市场价值的下跌最终会影响转售的盈利能力，尤其是对近期购房者而言。”
来看一下2021 年 9 月季度损益报告（Pain and Gain）：
• 2021年9 月季度的“痛苦与收获”报告分析了大约 99,000 套住宅转售
• 其中，92.4% 的企业从之前的购买价格中获得了名义盈利收益，高于 2020 年 9 月季度的 87.5%
• 全国转售的名义收益中位数为 270,000 元，而损失中位数为 -37,000 元
• 这些转售的中位持有期与上一季度持平，为 8.8 年
• 持有超过 30 年的房产的总回报中位数最高，刚刚超过 745,000 元
• 持有两年或更短时间的房产每年的名义收益最高，为 120,000 元
• 房屋转售的名义收益（95.0%）继续高于单位（86.5%），尽管差距正在缩小
• 澳大利亚偏远地区的利润率高于澳大利亚的总和，分别为 93.1% 和 91.1%
• 自住业主在全国范围内的盈利销售率 (95.5%) 高于投资者 (89.7%)，但各省会城市的情况各不相同
• 霍巴特的投资者是大赢家，100% 的投资房屋转售获得了名义收益。
澳洲房产获利热门地区 #
悉尼 #
1）Hills Shire
资本收益中位数：74万澳元，持有年限位数：7.7年
2）Hornsby
资本收益中位数：64万澳元，持有年限位数：9.2年
3）Waverley
资本收益中位数：58万澳元，持有年限位数：9.7年
墨尔本 #
1）Nillumbik
资本收益中位数：66.5万澳元，持有年限位数：12.2年
2）Mornington Peninsula
资本收益中位数：59.5万澳元，持有年限位数：8.9年
3）Monash
资本收益中位数：57.465万澳元，持有年限位数：11.3年
布里斯班 #
1）Brisbane
资本收益中位数：31.3万澳元，持有年限位数：9.6年
2）Redland
资本收益中位数：28.75万澳元，持有年限位数：8.4年
3）Moreton Bay
资本收益中位数：25.8万澳元，持有年限位数：7.8年
