安居乐业，这个概念深植于华人基因中，其中就包含了先买自住房。大部分人的路线都是努力攒首付，先买个自住房，解决居无定所的问题。几年内，再攒一笔钱开始买投资房，一般为house。
以上做法没有问题，但仔细想想，是不是效率有点低？它最大的掣肘在于巨大的自住房贷款。一个人背了一座大山，前行是非常缓慢的。要提高速度，必须拿掉这座山，轻装上阵。银行在评估申请人贷款资质时，会着重看他的债务收入比TDS，每月坏债务(自住房月供、车贷、学贷等)除以月收入，一般不超44%才能拿到贷款。要尽量降低坏债务(分子)，扩大收入(分母)，从而扩大贷款能力，步入快速道。
不妨换个思路：
1 ) 第一套房，先买投资房。比如，75万房子产，首付15万，贷款60万。由于投资房有租金，它的债务不会完全算作坏债务。如果租金特别高，还能扩大贷款能力，降低对购买后续物业的贷款影响。可以家人名义租房，同样每月负担3k左右，但对后续物业的贷款能力影响有天壤之别。
2) 出租目前的自住房，让租客去帮着背这座大山。自住房有了租金收入，银行批下一套房贷款就容易很多。当年让会计师报税时，请帮做一个45(2)election，延长该套自住房资格4年，最长年限获得资本利得豁免。自己住房解决办法参考上条操作，租房不会太影响生活质量。这样做的直接好处是，贷款能力将重获新生，加快投资房之路。
3) 如果一定想住在自住房里，不妨考虑分租出去，尽量降低自住房贷款对贷款能力的影响。不过要小心影响自住房资本利得豁免资格。
4) 如果你只想自己和家人住自住房，不想外人打扰，那就尽量降低自住房贷款，最理想的情况是自住房贷款为0，但是这个过程比较漫长，机会成本很高。 如果暂时做不到，那就尽量买现金流好的物业，更容易获得银行贷款审批。
有个小伙短短几年买了十几套物业，他的操作思路与此相似，自己租房，尽量购买现金流好的物业，很快就积累起了一笔地产财富。当然他的做法不一定适合每个人，尤其当结婚生子后。
