澳大利亚房地产市场的下滑已经蔓延到所有首府城市和大部分地区，领先指数显示近四十年来最大的月度跌幅。
CoreLogic 的房屋价值指数 8 月份下跌 1.6%，是自 1983 年以来全澳最大的月度跌幅。数据提供商 PropTrack 使用另一个指数，上个月的价格下跌幅度要小得多，只有 0.4%，但两个指数都显示，澳大利亚几乎所有城市和地区现在都处于房产低迷状态。
CoreLogic 的数据显示，除达尔文外，澳洲所有首府城市均出现下跌，达尔文 8 月份录得 0.9% 的涨幅。
最大的跌幅继续出现在悉尼，上个月价格下跌了 2.3%，而布里斯班（-1.8%）、霍巴特（-1.7%）和堪培拉（-1.7%）的跌幅次之。珀斯（-0.2%）和阿德莱德（-0.1%）的价格仅小幅下跌，而墨尔本则进一步下滑 1.2%。
自 2022 年 1 月以来，悉尼从 COVID 高峰期下降了 7.4%，而墨尔本则下降了 4.6%。尽管达尔文最近保持强劲，但那里的house价格仍比 2014 年 5 月达到的峰值下跌了 10% 以上。
CoreLogic 的 Eliza Owen 表示：“这只是一个迹象，表明利率上升的幅度是多么惊人，以及由于生活成本上升和消费者信心下降，买家被劝阻了。同样重要的是，澳洲房产市场在两年内上涨了约 28%，要记住，这是房地产市场的极大幅度上涨。”
价格暴跌 30% 的风险 #
AMP Capital 首席经济学家 Shane Oliver 认为，这种下跌可能标志着澳洲25 年房价繁荣的结束。过去 25 年澳洲的住宅物业价格下跌大多是温和的，跌幅不到 10%，而且下跌周期短暂，随着利率跌至新低，价格迅速反弹至新的纪录高位。
目前这个调整周期可能会有所不同——无论是在更深层次还是在恢复时间方面——这要归功于高家庭债务水平、高房价与收入水平的结合，以及利率长期下降趋势的结束。
Oliver博士警告说，在上个月的急剧下跌之后，价格可能还有很长的路要走。春季销售旺季增加的挂牌量可能会增加价格压力，明年固定利率贷款到期的激增可能导致不良销售急剧上升。因为多达四分之一的房屋借款人将转入更高的抵押贷款利率 ，这将进一步增加价格的下行压力。
Oliver博士表示，“假设现金利率在明年初达到 2.6% 左右，那么平均价格可能会从上到下下跌 15-20%，到目前为止，我们已经看到了 3.5%，第二年可能会达到最低点明年下半年利率见顶后开始回落。我们预测的主要下行风险将是，如果将现金利率提高到货币市场假设的 4% 水平——这将使家庭利息支付增加一倍以上，并将抵押贷款还款总额推至相对于收入的创纪录高位，可能推动价格下跌 30% 左右。”
澳大利亚统计局今天公布的贷款数据也表明，房地产市场的低迷还有一段路要走。
潜在买家欢呼价格下跌 #
阿德莱德房价开始下跌对 Sally Probert 有利。“我当然欢迎它，”Probert 女士说，“就我个人而言，我有点怀疑。我认为不会跌得太多。”这位首次购房者已经寻找房产两年了，在那段时间里，她目睹了房价的飙升。
“一个例子是，当我两年多前第一次搬家时，我在一个漂亮的小建筑群里看了一栋联排别墅，但并不成功，最终它的价格约为 495,000 澳元。然后，甚至不到 12 个月后，价格就涨到 600,000 澳元左右。
来自 Mortgage Choice 抵押贷款经纪人 Belinda Sugars 表示，至少目前，阿德莱德的房地产市场依然强劲。买家仍然需要支付高价，一处房产有很多报价。所以这仍是一个卖方市场，毫无疑问。
但 Sugars 女士表示，由于利率上升，银行对住房贷款申请人施加的更高的可偿还性缓冲开始降低借贷能力。
利率冲击借贷能力 #
房地产价格可能正在下降，但这并不意味着潜在买家就可以庆祝进入市场。
Eliza Owen 表示，房价下跌对潜在买家来说并不是一个好消息，因为随着时间的推移，房价下跌可能会导致待售房产数量下降。随着价格下跌，供应商并不倾向于出售他们的房产，所以这意味着新房上市的速度开始放缓。
各首付城市价格变化
1）悉尼：房价下跌
平均变化：7 月下降 2.2%
悉尼house中位数：$1,346,193
unit价值中位数：806,310 元
八个首府城市中有五个在 7 月份录得环比下降，其中悉尼住宅价值下降 2.2%。
尽管房地产市场仅下跌三个月，但全国房屋价值指数显示，下跌速度与 2008 年全球金融危机 (GFC) 的爆发和 1980 年代初的急剧下滑相当。
2）阿德莱德：房价上涨
变化：7 月增长 0.4%
阿德莱德house中位价：$705,634
unit价值中位数：431,409 元
Corelogic 数据显示，阿德莱德住宅的年增长率为 24.1%。
3）布里斯班：房价下跌
变化：7 月下降 0.8%
布里斯班house中位价：$884,336
unit价值中位数：504,520 元
布里斯班自 2020 年 8 月以来首次跌至负值区域。
每个首府城市的租金都有上涨的趋势，其中以布里斯班为首，截至 7 月的三个月租金上涨了 4.2%。租赁市场非常紧张，澳大利亚许多地区的空置率约为 1% 或更低。
4）堪培拉：房价下跌
变化：7 月下降 1.1%
堪培拉house中位数：$1,047,912
unit价值中位数：626,128 元
与独立屋价值相比，合并后的首府城市的unit价值下降幅度通常较小。这种趋势在三个最大的首府以及堪培拉最为明显，那里的住房负担能力挑战可能正在将更多的需求转向中高密度行业。如此广泛和快速的租金增长可能仍然是推高通胀的关键国内因素之一，此外还有建筑、食品、运输和能源成本。
5）达尔文：房价上涨
平均变化：增加 0.5%
达尔文house中位数：$589,748
unit价值中位数：374,340 元
6）霍巴特：房价下跌
变化：减少 1.5%
霍巴特独立屋中位价：$782,748
unit价值中位数：577,307 元
Corelogic 数据显示，霍巴特的住宅价值在截至 7 月的一年中增长了 10.1%。
7）墨尔本：房价下跌
house中位数：$964,950
unit价值中位数：614,351 澳元
墨尔本住宅价格现已连续五个月下跌，7 月份价格下跌 1.5%。
8） 珀斯：房价小幅上涨
变化：增加 0.2%
珀斯house中位数：$587,024
unit价值中位数：411,460 元
从年度数据来看，珀斯的住宅增长了 5.5%。
