在澳洲买卖房屋时，合同上会标出房产价格，这是否代表房产的真实价值呢？买家或卖家如何了解所要交易房产的真实价格呢？这需要由专业房产估价报告决定，房产评估是银行审核贷款申请的重要一环，而估值报告会直接影响到买家能从银行申请到的贷款额度。
在房价上涨时，不少买家会发现，虽然市场火爆，但房产的市场价值往往比机构房产的估价结果高，两者为什么会有差别呢？因为银行希望控制贷款风险，估价报告越保守，银行面临的风险就越小。但对于买家而言，房产估价报告上显示的房价越低，能从银行借出的钱也会越少，这可能会导致无法贷到足够多的钱，从而导致房产交易失败。
澳洲四大银行，澳洲联邦银行(CBA)，西太平洋银行(WBC)，澳纽银行(ANZ)和澳洲国民银行(NAB)的评级属于全球最高的评级，在审批贷款时通常比较谨慎。澳洲银行用LVR来控制贷款的风险，也就是人们常说的借款比率Loan to Value Ratio（简称LVR），其中的value是房产评估价格而非购房合同价。
贷款价值比 (LVR) 的计算方法是用贷款金额除以贷款人评估的房产价值，LVR=贷款额/房产价值。一般来说，大多数贷方认为 80% 或更高的 LVR 是有风险的。 如果 LVR 高于 80%，买家需要支付一定数额的房贷保险(Lender Mortgage Insurance，LMI)，以保护银行的利益，这是买家给银行买的保险。
房产估值可由房主或如银行提出，估值结果通常以报告形式提交，内容包括房产费用、土地及建筑面积、建筑细节、住宅状况以及住宅所在小区的房产销售情况。
银行评估方式 #
银行的估价分为几大类，处理时间从快到慢依次是：
- 系统估价（Automatic Valuation Model，通过大数据抓取），
- 街边估价（Kerbside Valuation，估价师在路边估价），
- 全面估价（Full Valuation，由估价师进入房屋内拍照测量）。
房子的估价方式不是broker也不是assessor决定的，而是做估价时录入地址后系统自动分类。通常来讲，high confident的区域和价格直接能得出系统估价，而对于high risk/density地区如city，zetland，dockland等区域的公寓，通常是需要做全面估价的。有些情况，比如对于非citizen借款人、LVR过高的、或是只接受全面估价的小银行等，也是需要去做全面估价的。
银行低估房产价格怎么办 #
比如买家购买房产合同价是80万，而银行的估值是75万，如果她/他想贷80%，实际就只能是60万，而非64万。有几种常见的解决方法：
1. 准备足够多的资金，预算尽可能留高一些，中间的差额自己去补 。
2. 如果资金不够，先看出这个结果的估价方式，如果是系统或街边估价，可以让broker升级成full val全面估价。毕竟全面估价是更加精确，但结果未必能如愿 。
3. 换个银行先做upfront valuation，如果结果合适再递交申请。否则如果先递交贷款申请会削减申请人的信用报告的评分。
有时候用户去银行，banker会提供property report，这并不是银行接受的估价，上面的价格也仅做参考。
以下图片是以Anz为例的估价报告，依次是系统估价、街边估价、全面估价。
可以看到，报告的内容的详细程度也依次递增。全面估价full val报告共十多页，图例中只截取了首页。
通常来讲，全面估价时估价师考量的因素包括：
- 物业大小，房间数量；
- 地理环境和位置；
- 市场走向和波动；
- 建筑结构和条件；
- 近期附近同类型物业销售价格。
House的估价问题不大，估价的坑比较容易出现在公寓上。
