如何用通过自管养老金 (SMSF) 投资物业？ #
近年来，通过自管养老金 (SMSF) 投资房地产越来越受欢迎，特别是由于可以从SMSF 借钱为购买房产提供资金。此外，对于澳洲房产投资者来说，投资房产所需缴纳税费税是不可忽视的成本。除了每年的出租收益需要按照个人税率来缴纳外，房产增值税也是一笔不小的支出。
本文介绍下如何用自管养老金 (SMSF) 购买投资物业，以达到避税的目的。
什么是SMSF #
自我管理养老金 (SMSF) 是自己管理的私人养老金。 SMSF 不同于行业和零售超级基金。当管理自己的养老金时，您将通常投入零售或行业养老金基金的资金投入到您自己的 SMSF 中。
如何用SMSF投资房产 #
举个例子，Nancy 和 Colin 有一个 SMSF自管养老金，其中有 25万，他们想投资商业地产。以他们的个人名义，他们可以借 35万投资价值55万的房产。那么该房产产生的收益和费用都会纳入到该养老基金里。
他们建立了一个单位信托，用SMSF 购买了 20万的物业，留下了 5万的流动资金，他们个人购买了 35万的物业，以 55万的现金为单位信托提供资金。SMSF 拥有 36%，Nancy 和 Colin 拥有 64%。
单位信托然后用这笔钱购买商业物业，支付任何购买成本，如转让税和法律费用，并在银行账户中保留一些额外资金以获取一定的流动性。
单位信托与中介作为租户签订租约，收取租金并支付费率、保险和维修等费用。然后根据单位持有人的所有权将净收入分配给他们。在上述情况下，养老金将获得净租金的 36%，而 Nancy & Colin 将获得 64%。每个所有者都会在纳税申报表中包括他们在收入中的份额。
以上是一个用SMSF购买房产的简单场景。
用SMSF购买投资房的优势 #
完全自主投资 #
SMSF 是一种私人养老金基金，可以拥有一到四名成员。所有成员对就基金做出的决定和遵守相关法律负责。每人都可以是基金的受益人，也可以是基金的管理者，即受托人，因此可以对自己的养老金自行管理，自主选择投资产品。
最大可能的避税 #
避税的效益非常大。根据Dixon咨询公司的Chris Duffield的说法，巨大都是一种轻描淡写的说法”。
在退休前，该基金的盈利，如租金、买卖房屋赚取的资本利得，只按照15%税率来交税，而不是个人税率。而房屋在持有一年后再出售，只需交10%的税即可。此外投资房产中产生的各种费用，也可以用来抵扣。
而在退休后，只要此时的养老金余额小于160万，那任何的收益，无论是租金还是资本收益，都不需要再交税。
可使用SMSF购买房产时借钱 #
通过 SMSF 购买房产时可以借钱，但必须在称为有限追索权借贷安排 (LRBA) 的严格条件下进行。LRBA 涉及 SMSF 成员贷款购买单一资产，该资产由单独的信托持有。从房产中获得的任何投资回报都将归入该基金。如果 SMSF 拖欠贷款，则不会影响其他资产。
用SMSF购买投资房的限制 #
只能用来购买投资房，不能自住。 #
如果投资住宅物业，您、任何其他受托人或与受托人有关的任何人都不能居住通过 SMSF 购买的财产 。您、任何其他受托人或与受托人有关的任何人也不得出租。因此，不允许在您的 SMSF 购买度假屋并在夏季居住在那里。此外，不能从关联方购买、出售或出租给关联方。
虽然不能由基金成员或其亲属出租或居住，但大多数 SMSF 有权购买其经营场所，允许受托人以市场价格直接向其 SMSF 支付租金，这对小企业主特别有吸引力。
不能涉及商业行为。 #
不能进行房地产开发，之外不能对房屋进行较大装修和改造。也不可以先买地再盖房。
唯一目的只能是养老，退休前不可以用来谋利。 #
SMSF养老金必须有单独的账户，所有供款、收益、费用、损失都只能在该账户里进行，不能和个人有任何的交集关联，退休前SMSF是被锁定的。增值资金无法转出账户挪用。
起步高，费用多，利率高。 #
SMSF 基金通常需要至少 120,000 美元的余额才能购买房产，并且每年至少需要缴纳 15,000 美元。此外，大多数银行要求 SMSF 至少拥有房产价值的 30% 作为存款，并且通常收取更高的利率。之后需要各方面专业人士例如律师，会计，审计，理财来共同帮助管理。之外，SMSF房产贷款比其他房产的贷款利率要高。由于借贷投资有时会被视为高风险，因此最好咨询值得信赖的金融机构。
