澳洲税法规定，自住房在卖出的时候，通常是不需要交增值税的。这几年澳洲的房子大涨，有人想趁机把自住房卖掉了，落袋为安，还不用交税，真的是这样吗？
通常，出售资产时必须就出售所得的任何利润缴纳资本利得税 (CGT)。 对于大多数人来说，拥有的最宝贵的资产是我们的家庭住宅。 那么，这是否意味着您在出售房屋时必须支付 CGT？
幸运的是，在大多数情况下，答案是否定的。 税法自动豁免因出售纳税人主要住宅而产生的任何资本收益（或损失）。 但是，这不是一揽子豁免。 在某些情况下，出售主要住所所产生的部分或全部收益可能需要缴纳 CGT。
如何定义自住房/主要居所 #
简而言之，这是你的家。 ATO 列出了一些决定您出售的房产是否是您的自住房的因素。这些包括是否：
- 你和你的家人住在那里
- 您已将个人物品搬入家中
- 这是您的邮件送达的地址
- 这是你在选民名册上的地址
- 该物业已连接到服务和公用事业（例如电话、天然气或电力）
- 你实际上占据了住宅。
没有规定您必须在房屋中居住一定时间才能被视为您的主要住所。即使您只在短时间内拥有一所房子——比如六个月——只要您勾选以上所有选项，该房产将是您的主要住所。
如果您住在一个大街区，CGT 豁免通常仅适用于最多两公顷的房屋和土地（包括房屋所在的土地）。主要住宅豁免也仅适用于包含住宅的财产，住宅是完全或主要用于住宅的任何东西。
住宅的例子 #
- 房子或小屋cottage
- 公寓或unit
- 分层地契单位
- 退休村的一个单位
- 大篷车、船屋A（caravan, houseboat）或其他移动房屋。
即使您打算在以后建造住宅，仅仅拥有土地还不足以申请豁免。 但是，在某些情况下，可以选择在建造住宅之前，将土地作为您的主要住宅长达四年。 如果您获得土地并且您：
- 在这片土地上建造住宅
- 修理或翻新土地上的现有住宅，或
- 在这片土地上完成一个部分建造的住宅。
在申请豁免之前，必须满足许多条件。 必须首先完成住宅的建造、维修或翻新，然后：
- 完成后尽快搬入住所，并且
- 在该住宅成为您的主要住所后，继续作为您的主要住所居住至少三个月。
可以拥有多个主要居所吗？ #
在任何给定时间点，只能拥有一个主要住所。 例外情况是，如果您要出售旧房产并购买另一处房产。 在这种情况下，两处房产都可以作为您的主要住所，您有权享有六个月的重叠期：
- 出售旧物业后，新物业将成为您的主要住所
- 在出售前的 12 个月中，您在旧房产中至少连续居住了三个月，并且
- 该房产在 12 个月期间的任何部分都没有用于产生租金收入，因为它不是您的主要住所。
比如这种情况，”和家人常住市中心的公寓，把郊区的度假用的别墅卖了”，别墅还是自住房吗？税局可通过索取个人生活信件（银行账单、费用账单等），电费、煤气费、网络费等使用情况，来判断你和家人实际生活在哪套房产中，以决定哪一套是自住房。
如果不能再住在主要住所怎么办？ #
主要居住豁免也适用于业主不再能够居住在住宅中的情况，因为他们失去了独立生活的能力并需要全职照顾。这确保了那些在医院住院很长时间、或者必须搬迁到住宿护理机构、或者搬迁到与看护者一起生活的业主，在他们出售房产以支付生活和医疗费用时，仍然可以享受主要住所豁免。
可以搬出该物业并仍将其作主要住所吗？ #
您无需在整个所有权期间都居住在该住宅中，即可继续获得豁免资格。
如果您拥有的房产目前是您的主要住所，您可以搬出该房产并仍然获得豁免，前提是您在缺席期间没有其他房产成为您的主要住所。如果您从房产中赚取收入（例如通过出租房产），此豁免将持续六年。如果您没有从房产中赚取收入，则豁免是无限期的。
比如，有套房子之前自己住，现在出租，今年卖掉了，这还算是自住房吗？还需要交税吗？
可以，但是总共的出租时间不能超过6年，中间可以有空置情况；如果总共的出租时间超过6年，需按比例计算资本利得税，也就是超过6年的部分需要交税；
如果6年内，又搬回来自己住，6年时限可以重新计算。
再次搬入已出租物业可以算作主要居所吗？ #
比如，有一套投资房，一开始出租，后来搬进去自住，今年卖掉了，这算自住房吗？是不是不需要交税？
从房产变为自住用途起，可以作为自住房豁免资本利得税，出租期间按比例纳税。但6年法则只适用于搬出的情况，不适用搬入的情况，因此这种情况下不能使用6年法则申请资本利得税全免。
主要居住地是否适用于房地产翻新？ #
可能前提是您实际上将翻新的房产作为您的主要住所，即使只是短期的。
如果您购买房产，在装修时占用住所然后出售房产，您从出售房产中获得的任何利润都可以免税，尽管如果您习惯性地重复这一点（“房屋翻转”）， ATO 可能会争辩说您实际上是房地产开发商，并将您的利润作为营业收入征税。
投资的空地可以豁免吗？ #
比如投资了一块空地，一直没有盖房，现在直接卖掉，也没有其他房产，可以申请自住房豁免吗？
自住房豁免不适用于空地，但如果是House Land Package，房屋建成前4年，土地可以适用自住房豁免，提前是房屋建成后立即入住，并作为自住房至少3个月。
外国居民可以申请主要居住权豁免吗？ #
从 2020 年 7 月 1 日起，如果你在出售物业时，属于澳大利亚的非税务居民，除某些及特殊情况，非税务居民不享受自住房豁免。因此判断是否属于税务居民至关重要。日期是签署销售合同的日期，而不是结算日期。
但是，如果发生某些“生活事件”，则在出售房屋时连续六年或更短时间成为非税务居民的纳税人仍可享受主要住所豁免。
所指的“生活事件”是：
- 纳税人、纳税人的配偶或 18 岁以下的子女患有绝症（即两名医生证明该疾病可能会在此证明后 24 个月内导致死亡）
- 纳税人的配偶或未满 18 岁的子女死亡，或
- 房屋出售涉及由于离婚、分居或类似的赡养协议而在纳税人和纳税人的配偶之间分配资产。例如，如果纳税人在出售房屋时已经是非居民六年或更短时间，并且出售是由于 1975 年《家庭法》下的法院命令（离婚引起）而发生的，则纳税人仍然有资格获得主要居住豁免。
- 没有部分豁免。如果纳税人长期居住在自己的住宅作为主要住所，随后在出售房屋之前成为非居民，则纳税人根本没有资格获得任何主要住所豁免。这是一个非常严酷的结果。
如果个人在签订销售合同之前返回澳大利亚并恢复澳大利亚税务居民身份，他们仍然可以申请主要居住豁免。他们作为非居民在海外度过的时期完全被忽视了。
用自住房来赚取收入的情况 #
有些人通过出租部分财产或在家经营企业来利用他们的家创收。如果您勾选其中一个框，您可能会放弃部分 CGT 豁免。这是因为如果您在拥有房屋的全部或部分期间使用房屋的任何部分来产生收入，您通常无法获得完全的主要居住豁免。
只是把在家工作作为工作的一部分的人（例如可能在晚上做一些批改的老师或其他可能在办公室外加班的人）不会受到影响。
如果您受到豁免的影响，您或您的会计师将需要计算出售房屋的利润中有多少应纳税。在大多数情况下，这是为产生收入而留出的房屋建筑面积的比例，并考虑了房屋用于产生收入的时期。
一些简单的案例研究 #
1）经营小型企业
Greg 除了在一家大公司从事 IT 部门的日常工作外，还作为个体经营者在家中经营一家 IT 咨询公司。他承担的项目主要在晚上和周末工作，并将他三居室房屋中的一间备用卧室改造成他经营业务的办公室。
他在 2006 年以 500,000 元的价格买下了自己的房子，并在 2016 年以 1,000,000 元的价格出售。他估计大约 10% 的房屋建筑面积用于他的家庭业务。他于 2011 年开始创业。
通常，出售他的房子所获得的 500,000 元利润将免征 CGT。然而，在五年的所有权期间，他使用了 10% 的财产来赚取应税收入。这意味着 500,000 元 x 10% x 50% 的收益（25,000 元）将被征税。
2）通过AIRBNB租房
吉尔于 2010 年以 40 万元在悉尼购买了一套三居室公寓。为了帮助支付账单，2014 年，她通过 Airbnb 出租了其中一间卧室。她估计，包括使用休息室和厨房等共享区域在内，40% 的建筑面积用于通过 Airbnb 赚取应税收入。 2016年，她以80万元的价格卖掉了这套公寓。
通常，出售公寓的 400,000 元利润将免征 CGT。然而，在六年所有权期间的两年中，她使用了 40% 的财产来赚取应税收入。这意味着 400,000 元 x 40% x 33% 的收益（52,800 元）将被征税。
3）出租整栋房子，暂时离家工作
Bob 2005 年在珀斯以 500,000 元的价格买了一套房子。2012 年，他受雇在西澳大利亚偏远地区的矿山工作。他的雇主在那个偏远地区为他提供了出租住宿。在离开的时候，他把他在珀斯的整栋房子都出租了。 2016年，他以100万元的价格卖掉了房子。
通常情况下，出售房屋的 500,000 元利润将免征 CGT，这确实是这种情况。税法允许您远离自己的家并通过出租长达六年（六年缺席规则）赚取应税收入，而不会失去主要住所豁免，前提是您在此期间没有获得另一个主要住所。由于鲍勃不在时住在出租屋，他可以利用六年规则，并要求在出售时完全免除 CGT。
4）出国
Vicki 于 2010 年 9 月 10 日购买了一处住宅，并将其作为她的主要住所。 2018 年 7 月 1 日，Vicki 搬出住所并搬到纽约。 2020 年 10 月 15 日，Vicki 签署了出售该住宅的合同。由于 Vicki 在 2020 年 10 月 15 日是外国居民，因此她无权获得主要居住豁免。
这一结果不受 Vicki 之前将该住宅用作她的主要住所的影响。
5）先租后自住，然后出售
假如是税务居民，房产增值10万，一共持有10年，先出租2年，后自住8年，那么增值部分按比例2万要交税，持有超过1年，所以有50%折扣，最后1万报税；如果一直出租，那就10万，扣除50%折扣，5万报税；先租的话，投资目的明显，无法全额豁免，除非算下来卖亏了。
6）自住一个月就搬出去出租适用六年法则吗？
税法没有明确时限，一个月也可以，但需要向税局证明真的搬入，不能只是空置，硬说这是自住的。ATO需要提供水电网煤各类生活信件等，大概率还需要解释为什么只住了一个月就搬走了，ATO会怀疑刻意利用6年法则避税，所以实际建议至少住一年半载再出租。当然6年期间，不能指定其他房产为自住房。
如果可以使用自住房豁免，别忘了正确进行税务申报。随着物业电子交割系统的普及，ATO在房屋交割时就已经了解物业出售情况，如果不需要为此交税，请在税务申报是填报当年有发生CGT 资本利得税事件，同时填报Main Residence Exemption (自住房豁免)，以避免税局系统筛查，以及不必要的税务审查。
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