在花费了无数个小时搜寻挂牌信息和开放房屋后，当您最终找到符合您要求的房屋时，您很容易会交出辛苦赚来的押金并快速在虚线上签字。但在此之前，重要的是您要进行调研工作以准确了解您要购买的物业。
在澳大利亚购买公寓（Apartment）、单元房（Unit）和联排别墅（Townhouse）类型房产的朋友每个季度都会缴纳物业管理费。在购买房产之前，必须进行尽职调查，充分了解您要购买的房产，特别是Special Levy，如果不注意，可能会造成很大的经济损失。
当您在分契式建筑或综合体中购买房产或“地块”时，您不仅购买了您喜爱的公寓或联排别墅，而且购买了共同财产的份额以及维护其维护的责任。
在strata分层计划中，车道和花园等公共区域由业主立案法团管理，该业主立案法团由所有地块业主组成，大部分决策权委托给一组当选代表，称为分层或业主立案法团委员会。业主立案法团记录提供了对该计划的宝贵见解，因此在购买之前查看这些文件至关重要。
Strata金额的决定因素 #
您支付的strata金额取决于多种因素，包括：
- 建筑物的年龄
- 建筑物尺寸
- 涉及的维修和保养工作数量
- 公共财产设施的类型和数量（拥有游泳池、健身房和礼宾服务的计划比设施有限的计划运行成本更高）
- 重要的是要审查业主立案法团的记录，以获得对该计划的宝贵见解，包括其财务状况，这可以表明在该计划中购买是否是一个明智的决定。
请记住，物业报告是由物业委员会和业主立案法团编制的，所提供的详细程度因方案而异。记录保存可能会出现问题，尤其是在没有物业经理帮助的情况下，因此即使物业报告看起来很有希望，这并不一定意味着建筑物内的一切都很好。
什么是strata分层报告？ #
分层报告包括建筑物的历史，以及有关居住在分层房产中的重要信息，包括财务状况、任何未完成的建筑工程、特别征费、过去的工程历史以及过去两年的所有费用。还应包括 10 年基建工程计划和预测、章程以及任何潜在问题（例如争议），这些问题可能会使该计划中的生活成为一种糟糕的体验。
如何查阅业主立案法团记录 #
规定如何管理记录的法律因州而异。您所在州政府网站的住房部分是查找与您相关的信息的好地方。在新南威尔士州，买家委托专业的物业检查员编制记录报告（称为物业报告）是很常见的。也可以向房产中介询问，否则买家需要直接聘请物业检查公司。
负责任的律师或房产过户师，一般都会建议购房人购买Strata report，一般花费250-300澳元。Strata report 中记录了所有相关的会议记录和重要维修事项的决策的过程和结论，通过审阅Strata Report，可以发现Special Levy相关的蛛丝马迹，为购房决策提供有力支持。
在维多利亚州，法律规定在业主立案法团证书中提供基本信息，但深入的分层报告并不常见。同样，在昆士兰州，关键信息包含在销售合同所附的披露声明中。
报告中的关键事项 #
业主立案法团记录包括有关费用、特别征费、基金余额、建筑工程、保险、附则和物业委员会会议记录的信息。有时也可以提供业主之间的电子邮件通信和外部承包商的文件。
以下是一些需要特别注意的关键事项：
1) 该建筑的财务状况是否健康？
分契物业需要缴纳定期费用，通常由地块所有者每季度支付一次，并分配给两个不同的基金，一个用于管理，另一个用于基本工程。对公共财产的任何升级或维修均由基本工程基金（或偿债基金）资助，因此基金的健康余额非常重要。每个地块所有者有责任每季度支付其份额的分层费用，用于该计划的日常维护，例如清洁、园艺和小型维修（行政基金税）或较大的资本支出（基本工程基金税） 。
拥有健康的银行余额对于确保分层计划得到良好维护非常重要，以免问题变得过于严重和代价高昂。如果基金中的资金不足以支付所需的工程，业主可能被迫支付额外费用，称为levy特别征费。这可能会出乎意料，给业主带来财务压力。最好检查是否有足够的资金来减轻这种财务压力。如果您的分层计划需要注册商品及服务税 (GST)，则征费也将增加 10%。
同时，买家还应检查保险是否是最新的且与估价相符，并且保险期限不应超过五年。
2） 基本工程基金（Capital Works Fund）
每栋建筑都必须完成基本工程基金。该计划为期 10 年，从第一次年度股东大会 (AGM) 开始，必须每五年审查一次。请务必检查当前情况，并审查未来几年所需的预期工作类型。这可以很好地表明支付这些费用所需的金额以及建筑物的健康状况。
3) 检查章程
附则是所有业主和租户必须遵守的一套规则。规则包括宠物饲养、噪音、停车、吸烟、装修、短期租赁等。请务必仔细阅读附则，以检查是否有任何法律可能会影响您的命运或您喜欢的生活方式，因为每个分层计划都有其各自的附则。
4） 是否有任何重大缺陷或计划进行建筑工程？
重大缺陷和工程可能会对房产的宜居性产生巨大影响，因此在购买之前了解任何现有问题非常重要。
重大缺陷和工程不仅会因为噪音和承包商每天进入该计划和公共区域的干扰而影响日常生活。它还可能给业主带来经济负担，最终可能要花费大量金钱来解决，例如整个建筑需要安装易燃包层或新窗户。当整栋建筑的每个浴室都必须防水时，这意味着建筑工作可能会持续数年。此外，混凝土癌症（Concrete cancer，也称为剥落）也是相当隐蔽的。
以下是可能会遇到的质量问题：
结构性问题：如裂缝，墙体或地板的问题，可能影响到公寓的整体稳定性。
潮湿和排水问题：漏水、潮湿墙面或霉菌问题可能导致健康问题并损坏物业。
电气和管道问题：老旧的电气或水管系统可能存在风险，或者需要大规模维修。
石棉问题：在一些旧公寓中，石棉可能是一个问题，尤其是在建于1980年代前的建筑中。
外墙防火、易燃包层问题等。
回顾过去的基本工程可以提供线索，了解缺陷是否是该建筑持续存在的问题。
买家还应该考虑哪些信息可能缺失。并非所有的分层经理都非常擅长保存记录，仅仅因为物业报告中没有任何内容，并不意味着这栋建筑没有问题。摩根建议根据预期包含的清单审查记录，并在做出决定时考虑到任何空白点。
5) 你将遵守什么规则？
业主立案法团规则或附则规定了业主和租户的行为方式。这可能包括与宠物、装修、吸烟、停车、短期出租，甚至是否可以在阳台上悬挂衣物相关的规则，因此仔细审查这些规则很重要。比如，并非所有公寓都允许携带宠物，因此在购买前值得研究一下相关规定。并非所有规则都可以由法律强制执行，因此您应该在排除该财产之前寻求律师的建议。
6） 居民相处融洽吗？
委员会会议记录和电子邮件通信可以让您深入了解公寓楼或综合大楼内的和谐或缺乏。你会看到关于停车位、宠物和垃圾的纠纷，所提供的详细记录还可以让潜在买家了解业主立案法团的运作方式。
如果您在查看记录后有疑问，物业经理应该是您的第一站，但小心陷入“死胡同”。建议写一份具体问题清单，让代理人转达给你：“你需要了解你要购买的东西的风险。”
避免购买此类房产 #
通过查看过去的基本工程，这通常可以表明缺陷是否是建筑物中持续存在的问题，在这种情况下，最好避免购买此房产。
1) 租客纠纷
租客们相处得怎么样？审查委员会会议记录和电子邮件通信可以揭示一些分层社区的类型，以及它是否是一个和平的社区，或者是否存在许多持续的纠纷。记录中的详细信息可以为潜在买家提供有关分层计划如何运作以及业主立案法团如何处理纠纷的指示。调解并向 NCAT（新南威尔士州民事和行政法庭）提出申请可能不是一个好兆头，尤其是在内部争议不易解决的情况下。
2) 地层管理不善
除了租户纠纷之外，了解物业委员会的积极主动程度也很重要。确保您阅读所有可用的会议纪要和任何书面信件，以确定他们如何回应问题以及问题是否得到及时解决。此外，请密切关注重要的文书工作，例如财务记录以及它们的最新情况以及它们是否符合现行法律。
