所有的房产中介都告诉你，要买带地的独立屋house，房产永远都贬值，升值的是地。也有很多人说某某房产翻了几倍又finance，那么最后到手的盈利到底是多少呢？房价的真实涨幅，中介和房主不会告诉你的。下面就以Castle Hill的一个投资10年house为例，算算看。
2010年买到最近出售的房产的价格大约是100万左右，2023年2月268万卖出。如果单看独立屋的销售价格，涨幅的确不小，但如果加上持有成本再看独立屋的涨幅，并不是很多。 悉尼的Castle Hill的R2土地，2010年刚刚度过金融危机，房价在相对低谷，城铁的建设还遥遥无期。对比现在城铁已经通车，又经历了一轮自2019年以来比较大的价格上涨。
当年，Castle Hill800多平的土地价格为57万。经历了2008-2009年的金融海啸，房子的贷款利率从9%降到了6.5%， 近13年的贷款利率均值为5%，市政费用取最低的每年1600，接水管费600一年，房屋中介费租金约5.5%，房屋保险1200，火检100，13年的房租中位价750澳元/每周。
房屋的持有成本： #
100万的房印花税为40207，首付20万，首付+印花税24万。
房子的持有成本包括银行的定期利率，13年的平均值为4%，13年的利息成本为 14.42万。
80万的银行贷款及本金的还款额，每月4305，一年为51660，年费120。
下面是是13年来的本金年还款额：
11660，12243，12855，13497.90，14172.80，14881.44，15625.52，16406.79，17227.33，18088.49，18992.91，19942.56，20439.68
13年共还本金206033.42。
共还贷款利息为465546.58，贷款余额593966.58。
租金收入为一周750，下面是是每年的现金金流亏损：
750×52-1500-600-750x52x0.055-51660-1200-100=-18205
通过负扣税能拿回的大约2500。
13年来的负现金流利息损失：15500x 1.04的13次方=25808.64
卖房之前进行一次全屋的翻新，按照25万来算（现在翻修费用要贵得多了）， 房屋以256万出售。扣除保险市政等费用的实际升值为560847（个税因人而异，这里具体不具体算了 ）。算是很不错的投资，但没有中介宣传得那么多。
