大家都知道，国内一线城市有着非常严格的限购政策。北京已婚家庭只能拥有两套住房，而单身家庭只能拥有一套。近两年来上海、北京两个一线城市受疫情影响较为严重，持续时间较长，但到目前为止，除了广州开了点口子支持房地产市场，北京上海深圳仍然岿然不动。用国内朋友的话说，国内一线城市要是像澳洲这样不限购，只要有钱有条件，肯定整个10套、8套的！就像李湘自曝的，在北京买的房子多到记不清几套了，随便一套，起步几乎都不少于6000万。
澳洲房产市场对本地区民的确不限购，但有钱人买了10套8套了吗？根据澳大利亚税务局最近发布的房地产投资的最新统计数据和调查数据，显然没有！
按照华人的思维，原以为自己身边遍布拥有众多房产的的地主，其实大多数人只有一到两套投资房，只有不到两万人拥有六个或更多的投资房。
澳大利亚投资房情况 #
二八原则 #
那么究竟有多少澳大利亚家庭持有投资房产呢？
根据 Corelogic 的数据：
澳大利亚有 1050 万套住宅，总价值 7.1 万亿澳元
未偿还的抵押贷款债务总额为 1.85 万亿美元。
5% 的澳大利亚家庭财富持有在住房中
澳洲税务局报告显示，在2017-8纳税年度，澳大利亚有 2,207,905 名房地产投资者。这意味着只有大约 20% 的澳大利亚家庭持有投资房产，而 80% 的家庭没有。而在这 20%的人中，大约 71% 的人只拥有一处投资房。
年龄分布 #
顶级投资者年龄组是：
27.83% 年龄在 60 岁或以上
31.67% 年龄在 50 至 59 岁之间
24.65% 年龄在 40 至 49 岁之间
14.22% 年龄在 30 至 39 岁之间
只有 1.63% 的人年龄在 30 岁以下
投资者持有的房产数量 #
$处投资物业 – 71%（157 万） – 比去年增加 2.3%
$投资物业 – 19% (418,000) – 比去年增加 2.7%
$ 处投资物业 – 6% (129,784) – 比去年增加 3%
$投资物业 – 2% (47,469) – 比去年增加 2.2%
$投资物业 – 1% (19,861) – 比去年增加 1.8%
$处或更多投资物业 – 少于 1% (20,756) – 去年增加 2%
也就是说，全澳只有不到2万人有五处以上投资房。
这些房地产投资者的收入情况 #
这些年来没有什么太大的变化。90% 的投资者只拥有一两处投资物业，这已是多年来的现状。下面看看这些房地产投资者的租金收入。
根据 ATO 的数据，在提交租赁时间表的 2,207,905 名房地产投资者中，40% 的现金流为中性或现金流为正，而大约 60% 处于净租金亏损情况（负扣税）。物业权益数量和整体净租金盈亏情况如表格所示。
5 为什么地主没那么多
为什么只有很少人有五处以上投资房呢？ #
房地产投资可能很简单，但并不容易，因为显然大多数房地产投资者未能建立足够大的房地产投资组合来为他们提供可观的退休收入。购买第一处房产很容易，但每增加一处房产就变得越来越困难。澳洲税收高，工资本来不多，买好自住房已经不宽裕了，哪有闲钱买投资房？
由于自住房豁免增值税，有些买家就集中买一套最贵的最有增值潜力的，买投资房capital gain税不划算啊，买三套100万和买一套300万只住半年的自住房，交的税可是天壤之别。
资产的大部分都买了自住房，将自己套住了。有的买家希望改善住宿条件，将资金全部砸到了自住房。但自住房不能产生租金，越贵的自住房，越占用资金。如果通过贷款购买，利息不能抵税，所以，从某种程度上讲，自住房不能归类为资产，而是负债。有专家指出，有贷款的自住房是一笔坏的债务，买得越贵，债务越多。
很多投资者知道投资房产可以赚钱，但不知道如何选择优质潜力房产可以帮助他们实现这一目标。所以，部分投资者买错了房，导致被套甚至卖掉房产。要知道，拥有的投资物业的数量并不像资产质量和拥有的资产数量那么重要。宁愿拥有一个 Westfield 购物中心，也不愿在澳大利亚偏远地区拥有 50 处房产。据地产专家分析，市场上任何时候都只有不到 4% 的房产能被称为“投资级”房产，这些房产才可能以产生财富的回报率增长的房产。
有时人们会谈论，“哦，这个郊区没有太多的资本增长——也许是时候了，”或者，“那是一个全新的郊区，由政府规划，他们在那里修建了一条火车线路，因此它的价值肯定会增长。”但这只是一种预感或直觉，需要有数据和一系列重要因素的支持。
很多房产投资者经常迷惑，能想知道目前做什么是正确的。应该买，应该卖，还是应该继续等待？很多投资者听到一点负面消息，就开始犹豫动摇。大多数投资者并没有将买房作为一个坚定的目标，而是一个随时松动的目标。在房产市场中，最不缺的就是各种负面消息，如加息、换届大选、通货膨胀、经济衰退、原材料建材涨价等，想找一个理由不买房很容易。但是，目标明确的投资者会忽略这些，不忘初心，坚定不移。
被价格吓退，投资房产不是在寻找“便宜”的房产（在次要地点总会有便宜的房产）。而是要以合理的价格寻找合适的房产。正确的房产是年复一年始终如一的财产。有趣的是，大多数房地产投资者都是从价格开始，然后退让。价格必须合适，但这不是选择投资级资产时最重要的因素。
省税影响贷款能力，银行贷款要看投资者的报税收入，如果舍不得交税，那么税务报表也不会太好，这将影响到购房者的贷款能力。也就是说，表面上看是“省了”税，但影响自己购房的可能。
无法长期持有，大多数投资者会在头五年内出售投资房，可能觉得自己选错了房，或者觉得房市不好玩，打算离场。其实，卖得快的主要原因是没有考虑到房产必须长期持有，短期思维，没有周全考虑。房产投资是长期终身投资，房产市场基本是持有时间越长，回报越丰厚。
总之，想在澳洲长期持有五处以上增值好的投资房，绝对是件技术活，既要有挣钱的能力，又要有延迟满足的决心，还要有对房产的正确认知。
