都说新西兰适合养老，很多人来新西兰也是为了养老，羡慕这边退休一般的生活。以后老了也有保障，有养老金各种福利。可是这现实吗？在中国，老人老了一般是孩子照顾，老话说的养儿防老。在西方，老人一般都是住退休村、如果生活能自理不去养老院，一般是和儿女分开住的。
养老的三种方式 #
在新西兰养老主要有三种方式，退休村、生活方式村或联排别墅（Retirement village, lifestyle village or townhouse）。
退休村的业主表示，新西兰的系统是“世界领先的”。从家里搬出去可能是一大步，但它打开了通往下一步的大门。没有房子可以粉刷，没有花园可以除草，没有草坪可以修剪，没有窗户可以清洁，没有建筑保险，也没有各种收费。 这就是生活！ 或者是吗？
这些是吸引许多老年人进入退休村/养老院的原因。越来越多的 75 岁以上老人搬到退休村。 新西兰75 岁以上的人中有七分之一，即 14%，现在居住在退休村，即近 47,000 人。 典型的入村年龄是 75 岁以上。
但是，当您出售家庭住宅并准备继续前进时，这并不是唯一的选择。 您可以考虑缩减为联排别墅或需要较少精力维护的公寓，或为 50 岁以上的人设计的居住在社区环境中的“生活方式村”，但不受“退休村法”管辖。使用后两种选择，您仍然拥有该物业，并且可以在出售时享受资本收益。
关于退休村及其成本和收益的争论可能会给人一种印象，即大多数老年人都住在那里，实际并不是。
退休村与经济回报无关 #
retirement village退休村的一大缺点是通常没有资本收益。您不拥有该单元或公寓的产权，只是购买许可证以占用它。当您搬家或去世时，居住许可证被转售，通常以更高的价格出售，村主保留差价。在 410 多个退休村中，只有 14% 愿意与您或您的家人分享这些资本收益。
放弃这种资本收益是该行业的一个热门话题，自从退休专员在一份讨论文件中提出后更是如此。过去一年封锁后失控价格飙升的房地产市场加剧了这种争论。
但搬到退休村可能与经济回报无关。相反，它可能是关于不再有精力能够应付家庭住所时、出现健康问题时的一种选择，通过按下按钮的帮助就能获得的安全感，在需要时搬到可提供护理设施以及可以提供友谊的一个场所，还可以享受公共设施，如图书馆、游泳池和咖啡馆。
老人们通常会在入住结束时一次性支付占用许可证、每周费用和“延期管理费”。
退休村没有资本收益 #
在妻子去世几年后，布莱恩·科尔盖特 (Brian Colegate) 80 岁时搬到了一个退休村。 与他女儿的一次对话“你永远不知道拐角处会发生什么”促使他首先开始寻找。
Covid-19 出现时，Colegate 是 Kāpiti 的当地人，他很高兴能在 Coastal Villas。 该村对游客关闭，保安人员24小时守卫大门。 所有居民的购物都得到照顾，并免费送到他们家门口。
三年前，他以 $490,000 的价格卖掉了 49 年的家庭住宅后，花了$ 470,000 获得了拥有两居室别墅的许可证。 他每周的费用固定在 $150 左右，相当于每年 $7800 左右。 大约 60% 的退休村每周都有固定的费用，以支付退休村运营的日常费用，如员工、费率、保险、场地和财产维护。
他的单元unit仍有电力、互联网、电话和伙食费，如果他选择购买该保险，则必须支付自己的财产保险。unit的房屋保险是拥有财产的村庄的费用。
每个unit里的老人独立生活，所以自己做饭，尽管有些退休村有咖啡馆/餐馆，他们可以在那里买饭。 当人们搬到服务式公寓或护理套房时，他们可能需要准备好食物，而这会花费他们更多的每周费用。
每当 Colegate 离开时，村里会以 $329,000 的价格买回居住许可证，这是他支付的 70%。 30% 被视为“递延管理费”，总额为 $141,000 。当村庄转售时，他没有获得资本收益。
这笔资本收益可能是一笔不小的数目。新西兰房地产研究所 (REINZ) 的数据显示，自 2018 年年中 Colegate 进驻该村以来，Kāpiti 地区的中位价已上涨约 60%。假设他的单位同样上涨，$470,000 的占用许可证现在可能价值 $752,000 ，增加了 $282,000 。
如果假设他在村里生活了 10 年，Colegate 的持续成本将是每年 $7800 的固定费用，加上每年$ 14,000 （$141,000 的延期管理费分摊在 10 年的逗留期中）和每年约$ 28,000 的资本收益损失。每年总计近$ 50,000 。
但他受益于无需维护、安全和陪伴。对他的家人来说，安心是一个重要因素，因为他们知道如果需要，可以使用服务式公寓或其他护理选择。
那么，Colegate 是怎么想的呢？ “养老公司在这方面一直处于获利的状态，”他说。 “我只能说，当人们搬进退休村时，他们一定要睁大眼睛进去，知道情况就是这样。”可是真的不够哈。所以年轻的时候还是需要点存款，老了至少有人照顾。
在lifestyle village生活方式村中保持资本收益 #
生活方式村和退休村之间的主要区别在于，在生活方式村，您可以自己管理自己的生活和活动。您可以选择村庄与其他居民的经营方式，创建您自己的微型社区。在大多数退休村，业主/经营者管理和选择您的活动。
生活方式和退休村通常适合 55 岁以上的人，他们正在寻求与志同道合的人、社交活动和安全感更充实的生活，无论您身在何处，了解邻居都是感到安全的重要部分。超过 55 岁的住所往往具有度假风格的设施，例如游泳池、俱乐部会所，它是村庄的中心，居民可以在这里见面、读书和社交。对于 55 岁以上的村庄来说，安全是重中之重。确保居民感到安全对居民和村庄的整体管理都很重要。退休村往往有更多的护理设施可用，而在生活方式上，村里的居民往往更有能力和独立性。
在生活方式村，居民组成社会委员会、酿造委员会、花园委员会等，并在居民之间进行管理。业主/经理提供并照看基础设施，您需要支付每周租金来支付这笔费用，居民有责任在他们的村庄推动和开展各种社区活动。
对于 88 岁的前气象学家约翰·施贵宝来说，退休村从来都不是真正的有力竞争者。他和他的搭档 Jan Smith 选择缩小规模到 50 多岁的生活方式村，以获得更大的独立性，同时他们的两居室unit仍然是他们的财产，可以留给施贵宝 27 年的合伙人 Smith。
虽然位于克赖斯特彻奇希思科特的 Maltworks Villas 村在其 70 处房产中没有提供护理设施，但这并没有影响施贵宝选择拥有的自己房产的愿望。这对夫妇在 Heathcote Valley 生活了大约 27 年，两年前以 $471,000 的价格卖掉了他们的两居室、30 年历史的房子和一个大花园。
“如果我能自立，我不想住在养老院。拥有自己的家和独立性是最重要的，我把它放在首位，”施贵宝说。他估计，新的两居室别墅耗资 $487,000 ，他们可能还花了 5000刀安装通风系统和其他物品。
根据 REINZ 的数据，自搬迁以来，Heathcote Valley 的中位销售价格上涨了 16%，因此该别墅现在价值约$ 565,000 ，21 个月内资本收益为$ 78,000 ，或每年约 $44,500 。
未实现的收益足以抵消他们每年 $6400 的其他主要成本，即每年$ 3700 的法人团体费用和 $2700 的费率，以及用于改进的资金。费率和法人团体费用都不是固定的，因此可能会增加。
法人团体费用包括为村里的别墅和公共财产投保、维护别墅和公共建筑的外部、场地、草坪修剪、园艺和窗户清洁的费用。单位业主负责内部维护，其中包括太阳能电池板，因此可能会不时产生更多费用。
缩减到联排别墅 #
如果您不喜欢专门建造退休村的想法，可以选择简单地缩小到私人联排别墅。Michael已经从一个拥有近 800 平方米花园的 70 年历史的三居室砖房缩小到 460 平方米的 19 年历史的较小的三居室联排别墅。
他还不到退休村的年龄，尽管 15 年后可能会在那里。对他来说，一个更小的房子意味着更少的物业需要维护，更现代，更温暖。房产私有制意味着有望享受资本收益，这将帮助为以后生活所需的东西提供资金。
持续成本是费率、保险和财产维护。费用为每年 3100 刀，房屋和物品的保险费约为 1800 刀。这些成本加起来目前为每年 5000 刀，但在 10 年内可能会翻一番。
物业维护和升级成本不会便宜。该物业将受益于露台或甲板、更多路径和更易于维护的花园，以及更高的隐私围栏。几年后，它可能需要升级浴室和屋顶油漆。这些可能会花费30,000 刀，超过 10 年，即每年 3000 刀，再加上 5000 刀和不断上涨的费率和保险费。
在过去的几个月里，基督城 Hoon Hay 郊区的联排别墅花了Michael 627,000 元，根据 home.co.nz 的估计，它现在的估计价值是 645,000 元。资本收益已成为考虑因素，但和其他许多人一样，Michael希望看到政府的措施能够控制房地产市场。因此未来有多少资本收益还有待观察。
在哪养老是更好的选择呢 #
假设每个选项都适用相同的基本账单，如电力、电话、互联网和食品，以及财产保险（但不包括建筑保险）。
生活方式村庄和私人联排别墅意味着您可以保持资本收益。 但是，虽然看起来很可能，但永远不能保证房价会继续上涨，而且您仍然有责任维护自己的房屋，以及房价等持续成本。
要问的问题是费用与风险的权衡。
