不少华人朋友青睐于澳洲房产，一是价格比国内一线城市便宜很多，升值潜力大，二是永久产权，三是孩子将来留学也有个居所。很多在澳洲购买房产的朋友欣喜地发现自己的房子增值了几十万甚至上百万，但如果把房产卖掉变现，那么赚的钱可能有相当一部分都要交税。因此，在卖房时要交的税款一定要了解清楚，特别是foreign resident capital gains withholding和资产增值税（capital gains tax）。
什么是FRCGW #
外国居民资本收益预扣 (foreign resident capital gains withholding ，FRCGW) 适用于2016 年 7 月 1 日以来签订的合同的房产。FRCGW 税率为 12.5%。它现在也适用于合同价格为 750,000 澳元或以上的不动产处置。
FRCGW不是最终税，它只是一种预扣税。
如何认定非居民 #
通常情况下，您会被认定为海外人士，也就是非澳洲居民，除非：
- 您是澳洲的公民（Australian Citizen）
- 您在每年的12月31日之前，在这个自然年内居住超过200天，并且您是：
a. 持有永居签证（PR），或者
b. 持有新西兰444签证
因此，其他工作签证，学生签证，访客签证，过桥签证等临时签证的持有人，都被视作为海外人士（for Revenue NSW land tax purpose）。
需要交哪些税 #
FRCGW #
如果房产售价低于75万澳币，外国居民必须在财政年度结束时提交纳税申报表，申报其在澳大利亚的应税收入，包括处置资产的任何资本收益（利润）。盈利的部分就是capital gain，作为收入的一部分，按当年的外国居民边际税率交税即可。提交纳税申报表需要税号 (TFN)，如果没有 TFN，将需要申请 TFN。卖家可以就其纳税申报表中支付给ATO的任何预扣金额要求抵免。
从2017年7月1号开始，如果房产的售价高于或者等于75万澳币，买家就需要扣除售价的12.5%交给ATO，这个钱不是额外负担的，这个买家扣除的钱是foreign resident capital gains withholding (FRCGW)，卖家在报税时可以将多缴的部分退回来。
资产增值税（capital gains tax） #
如果出售房地产的价格超过其购买价格，则会因出售房地产而获得资本增值。此类资本增值属于应评税收入。要算出房地产购买成本，请参见Cost base（成本基数）。
如果是澳大利亚税务居民，则应评税收入包括在世界任何地方的资产产生的资本增值。
可以用在线工具Are you a resident?（您是税务居民吗？），确定自己是否属于税务居民。
外国居民可会因出售澳大利亚房地产而获得资本增值，包括出售位于澳大利亚且仅拥有其中部分权益的房地产。
需要注意的是，自2012年5月9日起，海外人士购买的澳大利亚房产不再享受资本增值税减免50%的政策。自2017年5月9日起，签约买房的海外居民或临时居民，不再享有自住房出售时全免资本增值税或6年法则的优惠。
对于纯海外投资者来说，可参考澳洲政府之前的征税表：
应征税收入纳税额
0-$80,000 每赚一块钱交税$0.325
$80,001-$180,000 $26,000 + $80,000以上的 每多赚一块钱交税$0.37
$37,001-$80,000 $63,000 + $180,000以上 每多赚一块钱交税$0.45
具体的金额可访问ATO网站计算，如图所示。
买卖双方要承担的义务 #
卖家Vendor #
如果不是澳洲税务居民，卖房如果是盈利的，并且不欠贷款，买方在交割时会扣留售价的12.5%交给ATO，需要找会计帮助申请澳洲税号，并且报税才能把多缴的钱要回来。
如果是澳洲税务居民，要向ATO在线申请一个clearance certificate，并且在交割日前发给买家。这样买家在交割时就不会扣留这12.5%的售价。海外人士需缴清每年的land tax 和2%的land tax surcharge，才能拿到land tax clearance certificate。如果没有申请这个，买家就需要扣留售价的12.5%交给ATO。对于其他资产类型，卖方可以向买方提供卖方的vendor declaration声明，以指明在购买资产时不需要预扣税。
卖房以后如果有增值则需要缴纳CGT（Capital Gain Tax），海外人士基本不用考虑GST discount和自住房减免（main residence exemption）。
缴纳海外人士FRCGW后会有ATO的审计（audit），审查所有的个税情况，因此需要准备好所有的发票和会计师的核算底稿（Calculation Working Paper），之后预缴税（Withholding）会多退少补。
买家purchasers #
如果卖家提供了clearance certificate，就不用考虑FRCGW。
如果卖家没有提供，也就是买方购买的是海外人士出售的房产，那么需要扣留售价的12.5%交给ATO。具体怎么交呢？
买方在线递交purchaser payment notification form。
会得到一个payment reference number(PRN)，并下载一个带barcode的payment slip。
Bpay或去邮局在交割前付给ATO。
会收到邮局或者ATO的receipt，也要给卖家一份。
卖家年底报税时需要收据作为凭证。
案例参考 #
案列1 #
海外女士Mary2012年在墨尔本，购买了一套价值$600,000的物业（包括印花税），这套房产在2017年9月以$1,000,000售出。买家在交房时将售出价的12.5%直接缴纳给了税务局，即$125,000。
买方根据FRCGW，从收益中扣留了125,000澳元，因为
- Mary无法提供证明她是澳大利亚居民的证明；
- 该房产的价值超过了75万澳元。
因为房产的实际增值为$400,000，而Mary女士今年没有任何其他澳大利亚收入，按照海外人士税率，她应该缴纳的资本增值收入税为$161,685。在这种情况下，Mary还需要向税务局补税$36,685。
案例2 #
海外居民Michael2013年在悉尼，购买了一套价值$600,000的公寓，在2017年11月，以$800,000售出该房产。买家在交房时将售出价的12.5%预扣税交给了税务局，即$100,000。该房产的实际增值为$200,000，Michael今年没有任何其他澳大利亚收入，按照海外人士税率，应该缴纳的资本增值收入税为$71,685。最终，Michael能退税$28,315。
