在澳洲50岁怎么贷款买房

很多年龄超过50岁的人考虑在澳洲贷款买房，比如快要退休奔6的年龄想在澳洲买投资房，爸妈退休移民澳洲后想贷款买养老房。那么年纪大了，年龄50岁以上容易贷款吗？多大年龄银行就不批贷款了？在澳洲多大岁数算年长？年长者买房有何年限限制？作为超过50岁的借款人，你是否也有类似的困惑？

理论上，澳洲是一个不能反对年龄和性别歧视的国家。无论年龄大小，在贷款申请上应该是一样的，但这并不意味着任何年龄都可以获得银行的贷款。澳洲目前的退休年龄是65岁，但在逐年推迟，70后会达到75岁。当然如果身体好，从事的工作也力所能及，做到80岁，也是个人的选择。有些职业，如工程师、画家、大学教授、专科医生，70岁还在工作中的并不少见。

什么是退出策略（exit strategy） #

退出策略实际上是备用抵押贷款还款计划。

从技术上讲，所有房屋贷款都有退出策略。 它可以在 30 年内还清抵押贷款。 只有在标准策略不起作用时，贷方才会要求提供退出策略。

例如，悉尼的许多码头都有豪华租赁单位。 由于他们已经过水，因此他们拥有 99 年的租赁所有权，而不是永久所有权。在您购买时，租约可能只剩下 20 年。 在这种情况下，贷方不会接受 30 年的贷款期限。 在大多数情况下，退出策略是将贷款期限缩短为比剩余租赁期限短 5 年。

开发贷款通常也需要退出策略。 当建筑物完工时，房地产开发商可能无法保留所有单元。 因此，银行接受出售部分或全部单位的退出策略。

许多银行针对年纪较大的借款人都有 Age Policy, 比如50岁以上的，银行要求贷款申请人提供一份“退出策略” (Exit Strategy)，该策略需要显示借款人在退休前能大量减少应偿账款，或证明他们退休后还有偿还贷款的能力。

如今越来越多的刚满50 岁的借款人被要求制定贷款退出策略，递交贷款时给出清晰明确的退出策略，包括自住房和投资房的贷款，以从贷方那里获得融资。因此，即使是 70后的你，申请贷款时也要考虑一个退出策略了。

银行主要考察资产的价值和还款的能力。比如，50岁离 65岁退休年龄 有15年时间，如果贷款年限是 30 年的话，那么剩下的15年如何有能力偿还贷款，偿还的时间够不够。

由于与 2011 年生效的国家信用准则相关的“负责任贷款”要求，贷方希望了解借款人计划如何支付贷款。曾经，这种策略只是简单地出售房产以偿还剩余债务，但对于希望了解借款人的资产状况与负债情况，以及贷款在退休或退休后如何支付的贷方而言，这种做法不再可接受。

简而言之，贷方希望看到有足够的可用资金来确保偿还债务，这涉及制定清晰的偿还债务策略。 例如，说明哪些资产是可用的，像养老金、股票或其他财产的股权，以在需要时帮助偿还债务。它还可能涉及解释您何时计划从全职工作转为兼职工作，或者您计划何时完全退休。

70岁是分水岭 #

对于银行来说，70岁是一个分界线。贷款的合同通常是30年，如果在70岁，贷款还没还清，银行就会对借款人退休后如何还款提出疑问。
比如，Michael今年45岁，申请贷款购买自住房，贷款期限为30年，贷款期满是75岁，超过了大部分银行对于退休年龄的临界点。

缩短贷款年限 #

解决方法之一是缩短贷款年限。比如Micheal计划70岁退休，将申请贷款的期限改为25年，可以在70岁退休前把贷款还清。保证在退休之前，能还清贷款。比如现有退休年龄65岁-现在年龄50岁=15年贷款年限。

缩短年限会进一步增加还款金额，还贷压力增加，收入要求提高。

提供退出策略 #

可以用养老金、或存款，在退休之前，把贷款余额给还掉。也可以考虑在退休之前，把目前买的房子卖掉，换一间更小的。

贷款人需要在贷款申请中提供高层次的细节。年龄超过50，买房贷款的时候，需要提供一个退休计划，以便银行更好地理解和信任。

例如，如果银行评估一个 55 岁的以体力劳动为主的个体商人，与一个对体力要求不高的办公室角色相比，个体商户在 70 岁时不太可能仍然担任这种角色。如果是这种情况，贷方将想知道 15 年后他们将拥有哪些资源。同样，如果借款人将特定财产确定为偿还贷款债务的手段，贷方将想了解该财产：它是什么类型的财产、它的位置以及该地区的销售历史。

出售现有房产 #

如果申请自住房贷款，出售房屋并不是一个好的的退出策略。此时需要向银行说明，退休以后如何确保偿还余下的贷款。
可以考虑出售投资房，比如投资性房产或共同买房所持的部分股份来偿还贷款。

一位 55 岁的经理可能会解释说，除了他希望用 250,000 贷款购买的自住物业之外，他还有一个投资物业。 该投资物业于 15 年前以 100,000 的价格购买，现在价值 350,000 元。 投资房产将在退休时出售，投资房产上的 80,000 元债务将被清除，剩余资金将用于偿还住房贷款。

缩小住房面积 #

比如在退休后，可以卖掉这套房产，换一个便宜一点的物业，比如面积减小或者搬到郊区或者偏远地区，减轻还款压力。

使用此策略时，需要提供详细信息，例如：
首选郊区或社区；
房产的首选面积，即从四居室缩小到两居室单位；
价格区间等
请注意，如果您已经住在两居室或更小的单元中，则很难说服贷方缩小规模是一个可行的选择。

用退休后被动收入还款 #

如投资资产(如租金、年金或股息等)的持续收入去支付退休后的贷款。如果被动退休后收入流足以在退休后偿还贷款，则是可以接受的。例如，租金收入、年金、股息等。

用退休金superannuation或养老金偿还 #

一位 52 岁的护士可能会在她的 30 万贷款申请中解释说，她有 30 万元的养老金，并计划全职工作到 65 岁，然后转为兼职工作五年。

糟糕的退出策略 #

一般来说，对于成熟的借款人来说，以下通常是不可接受的退出策略：

• 遗产;
• 预计收入或退休金余额；
• 预期的工人赔偿金；
• 预期的家庭法和解；
• 预期的雇主奖金支付或工资增长；
• 一项业务的出售。
• 当然这里有很多灰色地带。

退出策略会根据年龄、资产状况、收入和退休计划而有所不同，具体要咨询银行或金融人士。