疫情以来，澳洲的房地产市场大放异彩，几乎所有首府城市的资本增长都达到两位数。澳洲涌现了越来越多的百万富翁。我们的工资增幅远远低于房产增幅。但前方是什么呢？
工资奴隶 #
我比我家的house要勤劳得多。
在过去10 年里，我一直黎明即起，安静地做早餐，然后在黑暗中溜到外面，尽量不吵醒熟睡中的孩子。随着他们的成长，我一直在全职工作，兼顾家庭生活的节奏和工作的需求，通常只是在夜里及时回来帮助孩子们洗澡和睡觉。
可我的house没那么傻，它什么都不做，只是呆在那里。在我们住在这个house的十年里，这套房产的价值却比我的收入增幅多得多。
我的收入并不低，可以说我的收入一直高于砖头和木头的建筑物。然而更重要的是，这个建筑物所在的土地，随着年龄和城市人口的增长，它变得越来越有价值了。
有些人可能会认为这太棒了，通过土地房产实现了如此疯狂的资本增长。但实际情况如此吗？我不确定。
财富效应带来的感觉良好 #
房价上涨的一个关键因素是所谓的“财富效应”。在澳大利亚，住房总资产占个人财富总额的一半以上。当现有房屋价格上涨时，自住业主和房地产投资者会感到更富有，这被称为“财富效应”，导致消费支出增加。
比如如果你拥有一所房子，不断攀高的房价可能会让你感觉自己越来越富有，所以在消费上更宽松，越来越愿意消费。但除非你打算出售房产，否则房屋潜在销售价值的上升并不会显着改善财务状况，不会增加现金流，但仍会引发财富效应并导致超支。
人们现在普遍对房地产痴迷，导致墨尔本的中位房屋（取决于汇率）可能比伦敦的中位房屋贵。当人们购买房产时会产生流动效应——他们会装修、购买家具、新地毯、电视、冰箱等。房地产价值的增加对国家的 GDP 有积极的影响，因为当人们感到更富有时，他们会花更多的钱。这会增加公司的收益、利润和投资，并会导致通货膨胀和更高的工资。这意味着不断增长的住房财富和相关的家庭消费增长会影响到经济的其他部分并创造就业机会。它提高了就业水平，进而推动了比其他情况更好的工资增长（比房价增长疲软或不存在的情况要好）。
房价飙升的另一个好处是人们可以利用金融杠杆，越来越有价值的房子所持有的价值，借更多的钱。
负财富效应 #
实际上，人们很难“变现”这种房产增值的利润。如果人们看穿“财富效应”的幻想，可能会开始改变这种沉溺房产的潮流。这也是经济学家担心房价下跌的原因之一。它们会产生“负财富效应”。
在房地产市场低迷期间，房主可能会感到不那么富有，这种行为经济学家称之为“负财富效应”的现象。
当房产价格开始下跌时，随着家庭最大资产的潜在销售价值下降，房主可能会勒紧裤腰带并削减开支。因此，“反向财富效应”产生。人们认为，由于房价下跌，他们的财富正在缩水，他们不愿意花钱消费，即使实际的财务状况基本上没有改变，人们还是会合上钱包。
当房价下跌时，它会导致经济疲软、失业率高企、银行系统出现问题以及建筑业下滑。如果失业率较高且银行继续收紧贷款，房价暴跌可能会导致住房拥有率甚至更低。
将房产利润变现？ #
我们的house可能越来越值钱，但如果卖掉它，我们仍然需要另外一个住处。尽管澳大利亚有数千个住房市场，即使在小郊区，价格也可能大幅波动，大多数都保持了近几十年来一致的上涨速度。疫情使澳洲房屋价格加速上涨。你可能会读到担心房价下跌 5%-20%的文章，但这种跌幅甚至不会让房价回到 2019 年的水平。
房产暴涨最大的缺点是：我们的孩子长大后几乎不可能住在我们附近，如果他们有能力不必啃老、能够买得起房搬出去的话。
如果你需要开车穿过城镇，甚至可能完全离开城镇，去看看你爱的人，那么住在价值“几百万”的房子里究竟有什么好处？
如果房地产市场不是那么一团糟，更多的澳洲家庭会在晚上和周末休息得更轻松，压力更小，生活更充实。而现在，很多家庭不得不开始第二份甚至第三份兼职。
无计可施 #
澳大利亚房地产市场的最大问题是，没有一种方法可以解决它。虽然有一系列措施可以使住房更实惠，但仅做一两个不会有根本改变。
联邦政府决定塑造税收制度，为投资住房（而不是自住房）提供激励。负扣税允许亏损的房地产投资者减少他们为其他收入支付的税款。资本收益折扣使出售投资物业的一半利润免税。最重要的是，将钱投入退休金的人可以享受税收折扣——远远低于你缴纳的所得税。许多拥有自我管理养老基金 (SMSF) 的人正在使用这些计划投资房地产，这使他们比年轻的工资奴隶拥有巨大优势。
储备银行设定利率，但其重点是将通货膨胀率（一项很大程度上忽略房价的措施）维持在每年 2% 至 3% 的范围内。它最近猛增（每年 6.1%，而且似乎还在上升），但在过去十年的大部分时间里，它一直在下降。这使得利率保持在低位，允许人们借入更多资金并继续推动市场。
州政府的预算已经沉迷于印花税，因为买卖房产时支付的费用随着价格上涨而上涨。在维多利亚州，一栋 100 万澳元的house（大约是首府墨尔本的中位价）的印花税为 55,000 元，即房屋成本的 5.5%。
地方政府有时不愿以适当和及时的方式重新划分土地。在一个奇怪的拼凑中，城市规划在很大程度上被放弃了，并且在寻求非人道高度和建筑物密度的开发商之间进行了不公平的混战。所有政府在促进社会保障房和经济适用房方面做得还不够。澳大利亚大约 4% 的住房存量是经济适用房或社会住房，专为低收入人群保留。在许多类似国家，这一比例接近 20% 或 30%。
